负债率高达92.03%为TOP30房企之最,融资成本同比增60%,建业地产如何降负债?

原标题:负债率高达92.03%为TOP30房企之最,融资成本同比增60%,建业地产如何降负债?

负债率高达92.03%为TOP30房企之最,融资成本同比增60%,建业地产如何降负债?

【编者按】疫情这半年,房企活的怎么样?

这或许是最困难的半年。售楼处关闭、工地停工……不少房企2-3月录得“最惨”销售额;

这或许也是分化加剧的半年。面对困难,一些房企推出了五花八门的促销策略,试图“以价换量”;

他们能否现金回笼;他们能否降低负债;他们能否完成年初制定的目标……

我们深入“阅卷”房企中报:谁在美颜?谁在裸泳?

负债率高达92.03%为TOP30房企之最,融资成本同比增60%,建业地产如何降负债?

9月4日,建业地产发布8月销售简报。公告显示,建业地产今年8月取得物业合同销售额79.81亿元,同比减少为14.4%,合同销售建筑面积114.24万平方米,同比减少20.6%。

在各家房企已经陆续恢复销售增长的当下,建业地产却录得下滑。不仅如此,建业地产仍在逆势加杠杆。截至上半年末,建业的资产负债率位居TOP30房企最高。

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根据监管部门近日为控制房企债务设置的“三道红线”政策要求,房企扣除合同负债后的资产负债率不超过70%。建业地产上半年扣除合同负债后的资产负债率86.32%,远高于70%。

降负债势必需要更多的经营现金流入,从而减少对融资的渴求;而销售额下滑则会导致经营现金流入减少。

面对这样矛盾的情况,建业地产该如何抉择?

负债总额一年增409亿

8月26日,建业地产公布了2020年中报。

财报显示,建业地产截至上半年末负债总额达1510.78亿元,上年同期为1100.87亿元,同比增幅达37.23%。

截至上半年末,建业资产负债率高达92.03%,根据本站财经统计,在TOP30房企中,没有其他房企负债率超过建业地产。

这高达409亿的负债增幅如何而来?

其中,合约负债占据较大比重。截至今年上半年末,建业地产合约负债685.2亿,较上年同期增加155.7亿元。

在房企中,合约负债多为预付房款,为非付现性质的负债。除去合约负债后,建业地产负债总额为825.67亿元,扣除合约负债后的资产负债率为86.32%。

但即便如此,建业地产负债率仍高于监管部门“三道红线”提到的扣除合约负债后的资产负债率不超过70%的规定。

除此之外,建业地产需要在一年内还款的银行借款共计42.32亿元,同比增长13.34%;一年内到期的公司债券合计29.99亿元,同比增幅达101.41%;一年内到期的优先票据98.55亿元,同比增长102.9%。

财报显示,截至今年上半年末,建业地产借贷总额合计363.2亿元,同比增长15.34%。其中需要在一年内偿还的短期借款合计194.21亿元,占总借款比重的53.47%。

2016-2019年末,建业地产的借贷总额分别为143.56亿元、155.84亿元、198.51亿元和314.91亿元。

融资成本3.69亿,为归母净利润的二分之一

自2016年开启高速增长以来,建业地产的负债水平便不断走高。

2016-2019年,建业地产的负债总额分别为373.29亿元、540.54亿元、916.93亿元、1313.65亿元,对应的资产负债率为84.21%、86.45%、89.93%、91.25%。

此外,建业地产截至上半年末净负债率为76.9%,同比提升12.7个百分点。

伴随着债务一路水涨船高的,还有建业地产的融资费用上升。

财报显示,建业地产上半年融资成本达3.69亿元,同比增长60.43%。对此,建业地产表示,融资成本上升主要由于借贷利息支出增加所致。

高达3.69亿元、增幅超六成的融资成本,蚕食了建业地产近半数的净利润。财报显示,建业地产上半年归母净利润7.26亿元。据此计算,该公司融资成本占净利润50.83%。

为了偿还债务,今年年初以来,建业地产共发行了四次美元优先票据,票面利率介于6.875%-7.76%之间,合计新发12亿美元,用途均为债务再融资。

值得一提的是,今年3月中下旬以来,随着国内流动性宽松,审批发行加速,房企发债利率进入下降通道。

然而建业地产融资成本却不降反升,其中6月9日,建业地产公告发行的4亿美元债利率达7.65%。

“走出河南”暂缓,新增土储减少86.5万平方米

面对高企的债务和高昂的资金成本,建业地产如何实现降负债?

虽然建业地产未在财务报告中提及降负债的办法,但是从上半年的经营活动中,可大致勾勒出一条建业地产降负债的路线。

在今年3月末的业绩会上,建业地产董事长胡葆森也坦言:“过去3年实现高速增长,跨上千亿台阶,但也遇到一系列问题,负债增加,盈利能力没有同步增长太多,各方面离行业标杆水平还有不小的距离。”

当日,建业地产决定将销售目标下调至800亿,不再保住千亿房企的位置。2019年,建业首次销售额破千亿,实现合同销售额1011.50亿,完成了河南122个县市的全覆盖。

为了控制支出,建业地产上半年一改往昔大举扩储的姿态。在今年土拍火热的情形下,建业新增土储365.5万平方米,较去年同期减少了86.5万平方米,拿地疲软的问题日益显现。

此外,建业地产的“走出河南”计划也按下暂停键。

去年,胡葆森曾松口表示:“走出河南,对于建业来说今年还是个探索期,目前是谨慎输出的阶段。”他提出将会有条件地走出河南,对外布局。

目前看来,建业地产仍在“固守河南”。2020年中报显示,建业在省外在建项目数量为“0”,目前只有海南为建业贡献了0.5%的销售额。

从土储来看,河南省以外的土储占总土地储备比例仅为1.07%,其余98.93%均位于河南省。

此外值得注意的是,建业地产或存在大量欠供应商货款的情况。

财报显示,截至2020年中期,建业地产贸易及其他应付款合计423.73亿元,占流动负债比重高达32.19%。

其中,应付账款及应付票据共234.22亿元,较上年末增长9.98%。

这一数据远高于行业内其他房企。相较之下,与建业体量相当的房企中,中国奥园贸易及其他应付款占流动负债比重为18.88%;融信中国上半年贸易及其他应付款占流动负债比重为26.1%。

根据建业地产解释,应付款中,包括应付建业新生活连同其附属公司款项6.49亿元;应付筑友智造科技产业集团及附属公司款项0.97亿元。

此外,还有应付嘉耀国际款项3.56亿元,按年利率6.875%计息。

网络资料显示,建业新生活与建业地产为同一实控人控制下的企业,主营业务包括物业管理与酒店经营;筑友智造亦为同一实控人控制的企业,主营业务包括装配式建筑设计、建筑材料的研究等。返回本站,查看更多

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