原创 钢丝上狂奔的融信:超级杠杆、“地王”收割机、债务循环游戏

原标题:钢丝上狂奔的融信:超级杠杆、“地王”收割机、债务循环游戏

感谢网友迷人的X博士来稿

原创             钢丝上狂奔的融信:超级杠杆、“地王”收割机、债务循环游戏

2016年8月17日上午,魔都上海,一场激烈的土拍正在进行。

N070202,这是一个备受关注的地块,参与竞拍的房企阵容足以说明一切:

雅居乐、世茂、金辉、金茂+中铁置业、西藏城投、龙湖、融信、招商、仁恒、保利、合景泰富、新城、融创、葛洲坝、旭辉、中粮+首开+建发、华润+华发、万科。

这样一个地块,起拍价是:

46亿。

竞价的激烈程度超乎在场房企的想象:

50亿、52亿、53亿、54亿、58亿、62亿、80亿……106.7亿……

400多轮竞价后,该地块最终以110.1亿成交!楼面价超过10亿。

毫无悬念,这一地块刷新了全国住宅的最高总价和单价,成为新晋“超级地王”。

斩获这块地皮的,是融信,一家此前大家不熟知的房企。

“见证过那场拍地过程的人,才知道欧老三的凶狠!”

闽系房企融信靠这股拼劲一炮走红,欧老三的名号也在地产江湖流传开来。

遗憾的是,如今来看,这是一场难言胜利的“赌局”。在拿下“超级地王”后,欧老三执掌下的融信开启了“地王收割之旅”,在各地攻城拔寨、频拿地王。

就在融信拿下“超级地王”后,楼市政策趋紧,限价压力之下,该楼盘至今仍有超70%的房源还未售出。

但高额的利息却没有变少,而且正在加速吞噬着融信本就不多的利润。

“房住不炒”日益加码的背景下,昔日“地王收割机”的步履正越来越沉重。

1

“地王收割机”

“超级地王”的命运没有想象中的顺遂。

拍地近4年之后,2020年5月13日,这块“超级地王”——如今的中兴路一号才得以开盘,总体均价为12.98万元/㎡。

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只不过,当初拿地的融信已经退居幕后,操盘者是地产老大哥万科。

——2019年报显示,万科在该项目中持有的比例升至49.7%。

更令人关心的是,该楼盘拿地楼面价就已经超过10万/㎡,加上建安等费用,每平米至少要卖14万才能保本。而卖13万/㎡的均价,利润要从哪来?

况且,对比上海一众豪宅,中兴路一号的价格并不占优势。

13万元的价位在上海基本可以覆盖所有高档项目。以绿地的海珀外滩为例,其售价为13.8万/平米左右。这一黄金地段聚集了融创外滩壹号院、景瑞尚滨江等项目,售价也都在12-13万左右。而中兴路一号的地理位置优势并不如外滩,这样的价格,自然难以吸引买家。

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不仅盈利空间小,后续的销售也是大问题。

“每一幅地王背后都是一部血泪史。”

此时的融信估计对这句话有了更深的感悟。当年地王拿得有多猛,现在的心就有多痛。

但当局者迷。在上海一战成名后,融信的“地王”之路一发不可收拾。

融信冒头的2016年,被媒体称为“地王年”。在那一年,各地土拍楼面价格屡被刷新。CRIC数据显示,当年全国范围内产生了超340宗单价、总价地王。

而融信,无疑是其中的“地王勇士”。

2016年9月23日,融信斥资58亿,在江苏南京斩获仙林湖NO.2016G58地王;

2017年3月10日,融信以总价16亿元竞得福建漳州市区的2017P01地块;2017年3月24日,融信又掏出36.5亿元在浙江杭州抢下萧山2017-1号地块

……

在整个2016年,融信拿地21块,总建筑面积为527.1万平方米,计及权益后面积261.2万平方米,当年公司土地收购的平均成本达到12963元/㎡。

2017年,融信也没有歇着,当年公司新收购地块78块,总建筑面积达1481.5万㎡,计及权益后面积为745.8万㎡。据统计,2016年、2017年融信的新增土储中,公司拥有人应占总土地成本为588.6亿元。

“地王收割机”实至名归,人们对融信越发好奇。

一个从福建莆田走出来的区域性房企,一个2016全年合约销售额为246.39亿元、销售成本(营业成本)为90.7亿元的房企,如何能“毫不眨眼”地接连拿下连千亿房企都需要谨慎思索的“地王”?

答案藏在融信的财务数据里。

2

不能停歇的债务游戏

与拿地数量一同狂奔的,是融信的成本支出。

公开资料显示,2016年,融信销售成本约90.7亿元,同比增长92.96%。2017年,销售成本大幅增加179.13%至253.2亿元。2018年,公司销售成本涨幅得到控制,小幅上涨3.89%,但仍然高达263亿元。

大量的支出推高了融信的负债。

融信的高杠杆早有先例。早在2014年,融信就把杠杆加到了极致。

年报数据显示,2014-2018年,融信的净负债率分别为:1541%、247%、101%、159%、105%。

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从1541%到247%,再到101%,在疯狂揽地、频拿地王的同时,融信的净负债率何以实现连续暴降?

答案同样藏在融信的财报里。

在融信的财报上,其资产负债比率的计算公式为:

资产负债比率=(借款总额-受限制现金-现金及现金等价物及初步年期超过三个月的定期存款)/权益总额。

但一般而言,大众熟知的资产负债率计算公式则为:

资产负债率=负债总额/资产总额=负债总额/(权益总额+负债总额)。

两相比较不难发现,两个负债率分子分母的具体构成均不同,因此差距较大。而且,“权益总额”在两个负债率中都处在分母位置,如果“权益总额”大幅增加,便能致使两负债率的最终数值产生较大变动。

据国际金融报梳理,2014年,融信权益总额(即股东权益合计)仅有10.29亿元;到2015年底,其权益总额较2014年翻了五番,达到50.73亿元。2016年,融信权益总额涨到230.89亿元,约是2015年的4倍。

这就是融信一边疯狂举债,一边“资产负债率”却不升反降的秘密。

财报可以粉饰,但融信缺钱也是事实。

既要疯狂拿地冲规模,又要维持合理的财务状况,融信只能不断借钱,不断还债。不知不觉就陷入了一个债务黑洞之中。

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据杠杆游戏统计,2014年11月,融信曾与中国平安银行签署《银企战略合作协议》,平安银行首期就为融信双杭城项目提供高达65亿元的授信支持。

除了银行,融信的借钱渠道还有债券。

2016年以来,融信曾发布多条公告债券融资公告,融资总额上百亿。

而且,融信还把手伸到了保险业。

2016年4月26日,融信与京东方科技、平潭国有资产、平潭投资及北京旋极共同成立合营公司,经营保险业务,5家分别持股20%股权,出资总额为20亿元。

这些筹来的钱,大部分都用来还债。一个极具代表性的数据是,财报显示,在2017年,融信的有息负债直接拉高至694.54亿元,同比增长76.2%。

而地产经纬,更是梳理出一条线路,展现了融信的资本运作脉络:

对旗下土地进行高估值→增加净资产→降低负债率→获得高评级→债权融资→再买地→再进行高估值……

这就像是一场没有尽头的财务游戏,一旦哪个环节停止,融信就将坠入债务深渊。

3

闽系大佬的“猛”

2016年1月13日,莆田人欧宗洪在港交所敲下一声锣响,融信正式登陆资本市场。

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融信上市身后,是它狂奔的身影。

财报显示,2015年-2018年,融信销售额从119亿元一路上升至1219亿元,三年内成功晋身千亿房企的同时,公司年复合增长率高达117%。

但狂奔的规模下,财务阴影依旧笼罩着融信。

上市三年后,融信敲锣打鼓、昭告天下,喜获三大评级机构认可:

标准普尔评级(主体信用评级B、优先无抵押债券B-)、穆迪评级(主体信用评级B2、优先无抵押债券B3)。

但细看之下,国际资本市场对融信的财务风险表现出了浓浓的担忧:

融信的财务风险是激进和脆弱,优先无抵押债券是高度杠杆化,偿还能力非常脆弱。

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一位业内人士对此感叹:

土地下埋有尸骨,还葬有野心。

但对于融信掌门人欧宗洪来说,只要能拿到门票,坐在哪并不重要。

这也再次映射出了融信对资金的极度饥渴:只要能融到钱,利息不成问题。

这样的境况,充满了博弈的气息。融信赌的,是地产的未来,是自己能逃出债务循环的牢笼。

企业性格的背后,往往是老板的色彩。融信的这种铤而走险,很大程度上来源于欧宗洪。

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早在2007年,进入福州的第4个年头,欧宗洪就以每平9953元的楼面价斩获福州原玻璃厂、保温瓶厂地块,刷新了福州地块单价记录。

这是欧宗洪第一次力压群雄斩地王,当时万科也在场,并先于一轮拿下另一块地王。

正当欧宗洪沉浸在拿下地王的荣耀中时,一道惊雷从天而降:

拿地不到20天,央行出台房贷新政,将第二套房首付提高至四成、利率在基准利率的基础上提高一成,严厉打击炒房行为。

福州商品房交易量立即悬崖式跌落,拿地第二个月环比下降50%。

形势急转直下,欧宗洪只好弃车保帅,舍下7000万元保证金,退了这块地。

第一次出手,欧宗洪“赌”输了。但这种激进的风格在他心里埋下了种子,将总部搬到上海后,欧宗洪再次开启了疯狂的拿地之路,重续了当年的“地王梦”。

在杭州,融信的操作让本土地产界闻之色变:

“太猛了,干不过。”

闽系地产的激进和凶猛,在融信和欧宗洪身上得到了最好的诠释。

4

尾声

跨过千亿门槛之后,欧宗洪一度想撕掉融信身上闽系房企的“激进”标签。

他曾在中期业绩会上表示,未来融信净负债率要维持在70%-90%之间,并将回款金额的30%-50%用来拿地。

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但风向的变化出人意料的快,悬崖近在眼前,高速前进的大车已经来不及踩刹车。

8月16日,金融监管高层在《求是》杂志上发表文章,吹响了新一轮房地产调控的号角:

“房地产泡沫是威胁金融安全的最大‘灰犀牛’。”

话音刚落,“三条红线”犹如惊雷,在地产圈炸响。调控的常态化,在内循环背景下,似乎更加明晰。

对融信来说,外患加剧的同时,内忧也在显现:

年中报显示,2020上半年,融信营收为210.66亿元,而去年同期为266.16亿元,下滑20.85%。毛利为31.40亿元,比去年同期的63.61亿元,下滑更是高达50.63%。

如此大幅度的下滑,是融信自2016年上市以来,从来没有发生过的。

“地王”豪赌映射下的超级杠杆,正在反噬融信。

如果这是一场赌局,迟早要有人为之买单!返回本站,查看更多

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